Energetische Sanierung in Rodewisch

Liebe Anlegerin, lieber Anleger,

Wir wachsen, wenn wir uns verändern und uns dem Bedarf noch stärker anpassen.
Das tun wir mit unserem neuen Projekt „Energetische Sanierung in Rodewisch“, die mehr als das ist.

Hier geht es um barrierefreien Wohnraum, der im Mix mit normal saniertem Wohnraum generationsübergreifende Vermietung und ein Miteinander ermöglicht. Dieses Gewerbe-Wohnhaus sanieren wir nach unseren neuen Kriterien: energetisch sowieso und zusätzlich angepasst auf Menschen mit Beeinträchtigungen, in erster Linie Senioren.

Im Vogtland beträgt der Bevölkerungsanteil von Menschen 65+ in diesem Jahr bereits 30%, bis zum Jahre 2035 steigt er auf 35%. Barrierefreier Wohnraum dagegen ist äußerst knapp, nur 2% aller Wohnräume entsprechen den Kriterien.

Eine weitere Neuausrichtung ist es, die fertig sanierten Wohnräume zu verkaufen und nicht im Bestand zu halten, wie wir es die letzten Jahre taten. Die Preise für die Wohnräume werden für den Käufer äußerst attraktiv sein, da wir mit unserem eigenen Team die Sanierungsarbeiten überwiegend erledigen und die benötigten Grundmaterialien für 2 Jahre im Voraus als Großhändler bereits günstig erworben haben.

Im „Bestand“ bleibt das Objekt trotzdem, indem wir mit unserem Immobilienmanagement die Bewirtschaftung übernehmen und dauerhaft weiterhin Einkünfte erzielen. Der Käufer erhält ein Rundum-Sorglos-Paket. Auch für die Mieter macht es viel Sinn, den eigenen Wohnraum zu kaufen, statt zu mieten.

Profitieren Sie von unserem neuen Weg mit viel Potential!
Über Ihre Fragen oder Ihr Feedback freuen wir uns.

Ihr Markus Hörning

In Rodewisch, einer mittleren Kleinstadt im Vogtland, wird ein Gewerbe-Wohnhaus energetisch saniert, welches sich im Stadtzentrum am Marktplatz befindet. Das Haus ist gut vermietet und wird Stück für Stück in den kommenden 4 Jahren saniert. Dabei werden die Wohnräume barrierefrei gestaltet.

Die Markus Hörning GmbH (eine Schwestergesellschaft der L&B Wohnungsbaugesellschaft mbH) erwarb dieses Haus 2024. Die Firma ist Teil der Hörning-Gruppe, einer bekannten Immobiliengesellschaft im Vogtland.

Die L&B Wohnungsbaugesellschaft übernimmt die Sanierung auf eigene Rechnung und den Verkauf des fertigen und vermieteten Objektes. Hierzu hat die L&B bereits einen Options-Kaufvertrag zu einem Festpreis mit der Markus Hörning GmbH abgeschlossen, der im Grundbuch als Auflassung eingetragen wird. Als Besicherung der Investition seitens der L&B dient eine verzinste Schuldverschreibung.

Die L&B Wohnungsbaugesellschaft übernimmt als Projektinhaber die Sanierung auf eigene Rechnung und den Verkauf des fertigen und vermieteten Objektes an Dritte. Nach der Fertigstellung wird das Objekt durch die L&B Wohnungsbaugesellschaft mbH von der Markus Hörning GmbH gekauft und durch die L&B Wohnungsbaugesellschaft dann veräußert. Mit diesem Verkaufserlös werden schließlich die Darlehen der Crowd von der L&B Wohnungsbaugesellschaft mbH getilgt. 

Das Objekt befindet sich in der Auerbacher Str. 16 in Rodewisch. Es besteht zukünftig aus 11 Wohn- und 3 Gewerbeeinheiten.

Es findet eine energetische Sanierung statt. Ein großer Teil der Wohnungen soll barrierefrei gestaltet werden, da der Bedarf nach dieser Art von Wohnraum im Vogtland enorm ist. Der neue Fokus der Hörning Gruppe geht Richtung barrierefrei gestaltetem Wohnraum.

Nach der Fertigstellung werden alle Wohnungen und Gewerbeflächen weiter vermietet, in erster Linie an die Bestandsmieter. Diesen wird auch ein Vorkaufsrecht mit einer Finanzierung angeboten. Nach diesem Schritt gehen die Wohneinheiten in den Vertrieb und werden veräußert.

Das Immobilienmanagement und mehr übernimmt nach der Veräußerung im Anschluss die Hörning Gruppe (Wohnungsverwaltung, Hausmeisterdienste, Betreuung von hilfsbedürftigen Mietern). Somit bleiben aus den veräußerten Wohn- und Gewerbeeinheiten dauerhafte Einnahmen erhalten.

Es findet eine energetische Sanierung statt. Der Anteil der CO2-einsparenden Komponenten in Höhe von 530 tsd. EUR (27,2 % der Gesamtkosten) wird über die Plattform klimja finanziert. Weitere Finanzierungskomponenten  sind die Hausbank mit einem 816 tsd. EUR Darlehen (41,9 %) sowie und Eigenkapital von 601 tsd. EUR (30,9 %).

Zusammensetzung des klimja-Teils der Gesamtsanierung:

• Aufdachdämmung / Isolierung Objekthülle – 197,0 tsd. EUR
• Zimmereiarbeiten / Dachstuhlerneuerung – 16,2 tsd. EUR
• 3-fach-Fenster – 83,3 tsd. EUR
• Dachdeckerarbeiten inkl. Gaupen – 65,6 tsd. EUR
• Elektro, PV + Speicher, IT – 169,5 tsd. EUR   
• Gesamt 531,6 tsd. EUR

klimja übernimmt den Teil der energetischen Sanierung. Ein Schwerpunkt ist hier das Dach. Es findet eine Erneuerung und Verstärkung des Dachstuhles statt, damit das Mehrgewicht der PV-Anlage neben der normalen Dachsanierung getragen wird. Bei der Gelegenheit werden die Dachdeckung erneuert und Dachdämmung verstärkt. Halterungen für die PV-Module werden eingelassen. 

Die Gebäudehülle erhält eine erweiterte Isolierung und die alten Fenster werden gegen 3-fach verglaste Fenster ausgetauscht.

Ziel ist es, den Energiebedarf des Gebäudes von der Energieeffizienzklasse F zu B zu steigern.

Schließlich wird mit der neuen Elektrik auch die PV-Anlage auf das Dach aufgebracht, die zur Effizienzsteigerung mit einem Pufferspeicher ergänzt wird.

Rodewisch, eine Kleinstadt im nördlichen Vogtland, hat ca. 6.200 Einwohner. Nächstgelegene größere Städte sind Zwickau (25 km), Chemnitz (80 km), Leipzig, Dresden und Halle (jeweilig ca. 130 km).

Infrastrukturell ist Rodewisch durch  Busverkehr, Autobahn und Bundesverkehrsstraßen sehr gut angebunden. In der Stadt gibt es Oberschulen, Gymnasien, Fachschulen und Betriebsakademien. In den Gewerbegebieten Göltzschtal und Nordwest haben sich viele mittelständische Betriebe angesiedelt, die dem wirtschaftsstarken Standort eine hohe Einkommensstruktur verschaffen.

Die reizvolle Landschaft in Verbindung mit der Infrastruktur sorgt für eine hohe Lebensqualität. Zusätzlich setzt sich aus den alten Bundesländern der Zuzug von ehemaligen Einwohnern fort, die nach der Wende ihr Arbeitsleben in den alten Bundesländern verbrachten und hohe Einkommen erzielten. So sind die für den ländlichen Raum überdurchschnittlich hohen Mieteinkünfte zu erklären, wo hochwertig sanierter Wohnraum knapp ist.

Gleichzeitig hat das Vogtland, wie auch Rodewisch, einen Bevölkerungsanteil der Bewohner 65+ von derzeit 30%, Tendenz steigend. Sowohl den Bedarf nach hochwertigem Wohnraum als auch den Bedarf für Menschen mit Beeinträchtigungen adressiert die Hörning Gruppe, welche die Liegenschaft besitzt.

Die Mieteinnahmen dieses Objekts durch die Markus Hörning GmbH belaufen sich aktuell jährlich auf 44.424 € kalt inklusive vermieteter Stellplätze und Carports. Die Mieteinnahmen sollen auf 115.911 € steigen. Hinzu kommen künftig auch noch Einnahmen der PV-Dachanlage aus dem Mieterstrom-Modell plus der Einspeisung ins öffentliche Stromnetz, deren Höhe sich jetzt noch nicht genau abschätzen lässt. Durch diese Einnahmen ist die Bezahlung der Zinsen für die Schuldverschreibung an die L&B Wohnbaugesellschaft mbH gesichert.

Die Solaranlage auf dem Hausdach hat eine Fläche von ca. 167 qm und eine Leistung von 15 kWp.
Bei Volleinspeisung betragen die Einnahmen ca. 3.000 EUR jährlich. Bei einem Preis der PV-Anlage von 35.000 EUR amortisiert sich die PV-Anlage bei Volleinspeisung innerhalb von 12 Jahren. 

Die Zinsen der Crowd-Finanzierung bedienen wir aus den laufenden Mieteinnahmen der Objekte, den Einspeisevergütungen und der vorhandenen Liquidität der Projektgesellschaft. Die Tilgung erfolgt aus dem Verkauf der fertigen Wohneinheiten.

Chancen

• Demografische Entwicklung in Deutschland und im Vogtland ergeben hohen Bedarf an barrierefreiem Wohnraum
• Hohe Baukosten in der Bauwirtschaft spielen der L&B mit gruppeneigenem Bauteam und vorhandenen Materialien in die Karten und ergeben im Vergleich günstige Verkaufspreise bei hohem Ausbaustandard
• Steigende Mieten machen das Objekt renditestark und attraktiv für Käufer
• Breite Käuferschicht, da ein Kauf auch für die Mieter interessant ist bei gutem Multiplikator zwischen 14-19 (Kaltmiete x Jahre = Kaufpreis)

Risiken

• Lange Genehmigungsverfahren vor dem Umbau zu barrierefrei
• Unsichere Zeiten bremsen Entscheidungen zugunsten eines Investments

Stärken

• Günstiger Objekteinkauf
• Regionaler Player, der hier lebt, der die Mikrolagen kennt
• Starkes und gewachsenes Netzwerk in der Region für Planung, Bau und in die Kommunen
• CrefoZert für ausgezeichnete Bonität auch für 2025 erteilt

Schwächen

• Hohe Fixkosten durch eigenes Bauteam bei Nichtauslastung - bei Unterauslastung werden für Dritte Innenausbauten durchgeführt
• Umbaumaßnahmen in den Wohnungen mit Bestands-Mietern, die für die Zeit der Sanierung umziehen müssen, verlängern Bau und Verkauf auf 5 Jahre